Vertrauen ist Basis, doch nur wer mit operativem und strategischem Controlling seine Planung regelmäßig gegen die Realität überprüft, behält Kontrolle über sein Immobilienportfolio. Das Controlling bildet Abweichungen systematisch ab, identifiziert Ursachen und ermöglicht gezielt steuernde Eingriffe. Das ist essenziell für mittel- und langfristige Werte und Klimaneutralitätsziele des Gebäudebestands.

Von Diplom-Ingenieur und Diplom-Wirtschaftsingenieur (FH) Dieter Eimermacher, Geschäftsführer der EIMERMACHER Immobilienbewertungen GmbH

Vertrauen ist gut, Controlling ist besser! Operatives Controlling überwacht kontinuierlich, ob die eingangs festgelegten Sollwerte bei Mieten, Bewirtschaftungskosten oder Leerstandsquoten tatsächlich erreicht werden. Es deckt negative Abweichungen auf, analysiert deren Ursachen und liefert die Grundlage für fundierte Gegenmaßnahmen. Reports und KPI‑gestütztes Monitoring geben Sicherheit über die Qualität der laufenden Ergebnisse. Wenn indessen die erwarteten Zielwerte wie prognostizierte Mieteinnahmen oder Kostensätze abweichen, lässt sich rasch erkennen, wo Anpassungen notwendig sind – etwa im Mietmanagement oder bei Betriebskosten.

Strategisches Controlling ergänzt diesen Steuerungsansatz durch eine langfristige Perspektive: Es vergleicht den aktuellen Status des Portfolios mit definierten Zielen wie der Portfoliozusammensetzung oder einer ambitionierten Klimaneutralitätsstrategie („Net Zero“) inklusive Zwischenzielen. Wenn etwa das Ziel lautet, den CO₂‑Fußabdruck des Gebäudebestands bis 2040 auf null zu reduzieren, bewertet strategisches Controlling regelmäßig den Fortschritt, identifiziert Verzögerungen in der Erreichung dieser Ziele und schlägt Kurskorrekturen vor. Die Kombination aus operativem und strategischem Controlling ist dabei nicht trivial. Während das operative Controlling gegen Kennzahlen des laufenden Jahres arbeitet, gilt das strategische Controlling als Führungsinstrument zur langfristigen Erfolgssicherung. Beide Ebenen greifen ineinander und müssen verlässlich verknüpft sein. Nur so wird deutlich, ob kurzfristige Abweichungen Ergebnisse strategischer Ziele gefährden und ob geeignete Maßnahmen – etwa Modernisierungen nach Sanierungsfahrplänen – rechtzeitig eingeleitet werden.

Controlling unterstützt eine resiliente Steuerung

Effektives Controlling ist darüber hinaus eine präventive Form der Risikostreuung. Es ermöglicht gezielt Szenarien zu bewerten und Steuerungsmechanismen einzurichten, bevor Zweckabweichungen auftreten. Insofern unterstützt es eine resiliente Steuerung: Wenn sich zum Beispiel Entwicklungen bei Zinssätzen oder Vorschriften zur Energieeffizienz ändern, zeigt Controlling frühzeitig auf, welche Auswirkungen real auf Cashflow und ESG-Zielpfade haben. Ein tragfähiges Controllingsystem verbindet Kennzahlen wie CO2-Intensität, Energieverbrauch oder Mieterstruktur automatisch mit den strategischen Zielen. Aktuelle Architektur- und Finanzdaten werden in Prozesse überführt, die feed‑forward‑Mechanismen ermöglichen: Abweichungen führen nicht nur zur Information, sondern aktiv zu Steuerungsimpulsen. Strategisches Controlling wird so zu einem dynamischen Instrument zur Strategieimplementierung und -kontrolle, nicht bloß zur Rückblickanalyse.

Beispiel: Wohnportfolio mit einem Lebenszyklus nach Sanierung

Ein konkretes Beispiel verdeutlicht den Nutzen eines integrierten Controllingsystems – wie es operatives und strategisches Controlling verknüpft, um auf Planabweichungen zu reagieren und Klimaziele zuverlässig voranzutreiben. Ein Wohnportfolio mit einem Lebenszyklus nach Sanierung dient als Beispiel. Bei Beginn des Jahres wird ein Energie­verbrauch von 150 kWh/Quadratmeter prognostiziert. Nach Umrüstung durch Dämmung, moderne Heiztechnik und smarte Systeme sinkt der tatsächliche Verbrauch auf 105 kWh/Quadratmeter – was einer Reduktion um 30 Prozent entspricht. Im operativen Controlling wird monatlich der tatsächliche Energieverbrauch mit dem Soll-Wert abgeglichen: Liegt er wiederholt über Zielniveau, signalisiert das Dashboard eine Abweichung, die Ursachen­analyse identifiziert etwa ineffiziente Steuerung oder schlecht gewartete Technik – und ein Eingreifen mit sofortigem Optimierungsbedarf wird veranlasst. Sinkt der Verbrauch tatsächlich entsprechend, wird die Kosteneinsparung sichtbar: Bei einem Energiepreis von 0,25 Euro/kWh ergibt allein die Verbrauchsreduktion über 30 Tonnen CO2 Einsparung von ca. 100.000 kWh pro Jahr, was rund 25.000 Euro weniger Energiekosten bedeutet.

Strategisches Controlling schaut darüber hinaus auf CO2-Ziele: Wenn das Ziel lautet, bis 2035 den Gebäudebestand um 80 Prozent des CO2-Ausstoßes zu reduzieren – analog einer institutionalisierten Net-Zero-Strategie bei großen Portfolios –, wird geprüft, ob der erzielte Verbrauchsniveau-Pfad zum Ziel passt. Liegt der aktuelle Wert unter dem linearen Pfad, werden die Zwischenziele erreicht; liegt er darüber, fordert strategisches Controlling zusätzliche Maßnahmen ein, etwa weitere Technik-Retrofit, digitaleTwin-Systeme oder Ausbau erneuerbarer Energien. Der Soll/Ist-Abgleich wird so zur Grundlage für Governance-steuerung – Abweichungen führen nicht nur zu Berichten, sondern aktiv zu Deckungsbeitrags­garantien, CO2-Plankorrekturen und Investitionsentscheidungen.

Professionelles Controlling legt Grundstein für nachhaltige Wertstabilität

Dieses Beispiel zeigt, wie durch die Kombination von operativem Monitoring und strategischer Zielverfolgung ein Portfolio resilient gegenüber Betriebskostensteigerungen, regulatorischen Klimavorschriften und ESG-Rating-Anforderungen wird. Je ausgeprägter ESG-Ziele – etwa der Net-Zero-Fahrplan oder Green-Lease-Initiativen – in der Strategie verankert sind, desto wichtiger wird ein integriertes Controlling zur Nachweisführung und zum erfolgreichen Fortschritt auf dem Weg zur Klimaneutralität. Kurz gesagt: Operatives Controlling stellt sicher, dass die Routine reibungslos läuft, strategisches Controlling gewährleistet, dass das Unternehmen auf Kurs bleibt. Wer beide Dimensionen verknüpft – etwa durch regelmäßiges Soll/Ist‑Reporting, Ursachenanalyse im Controlling und strategische Zielabgleiche bei ESG‑Zielen –, legt den Grundstein für nachhaltige Wertstabilität und klimapolitische Zielerreichung im Immobilienbestand.