Wer Immobilien dauerhaft für den Stiftungszweck einsetzen will, braucht belastbare Marktwerte. Bewertungsmodelle, die Nachhaltigkeit als harten Werttreiber erfassen, liefern genau das: bessere Prognosen, geringere Leerstandsrisiken und eine fundierte Capex-Planung.

Von Diplom-Ingenieur und Diplom-Wirtschaftsingenieur (FH) Dieter Eimermacher, Geschäftsführer der EIMERMACHER Immobilienbewertungen GmbH

Klassische Faktoren wie Lage, Zustand und Nutzungspotenzial bleiben die Basis. Doch die Marktlogik hat sich erweitert. Energieeffiziente Gebäude erzielen nachweislich höhere Preise, profitieren von geringeren Betriebskosten und sind resistenter gegen regulatorische Einschnitte. Umgekehrt tragen ineffiziente Bestände Preisabschläge und wachsende Vermarktungsrisiken. Die Integration nachhaltigkeitsrelevanter Merkmale in die Wertermittlung ist daher keine Option, sondern Standard guter Praxis. Indes: Wertermittlung endet nicht beim Status quo. Sie berücksichtigt GEG-Vorgaben, CO2-Bepreisung, Förderkulissen und die Resilienz gegenüber Extremwetter. Szenarioanalysen zeigen, wie Investitionen in Gebäudehülle, Haustechnik oder Photovoltaik Cashflows und Werte beeinflussen. Damit wird die Bewertung zum Navigationsinstrument, das Portfoliopfade und Ausschüttungsfähigkeit absichert.

Steuerlich abschreibbare Investitionen ins Anlagevermögen

Dafür braucht es eine professionelle Capex-Planung. Capex steht für Capital Expenditure und bezeichnet Kapitalaufwendungen für den Erwerb oder die Verbesserung langfristiger Vermögenswerte, eben wie Immobilien. Diese Investitionen dienen dem Aufbau oder der Erweiterung der Unternehmensbasis und werden in der Bilanz als Anlagevermögen erfasst und über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben. Beispiele für Kapitalausgaben im Immobiliensektor umfassen den Neubau oder Kauf von Immobilien, Kernsanierungen und Modernisierungen zur Wertsteigerung, die Anschaffung und Installation von fest verbauten Ausstattungen wie speziellen technischen Anlagen oder Geräten, sowie bauliche Erweiterungen oder Anpassungen der Immobilie an neue Nutzungszwecke.

„Klimadividende“ einer Sanierung keine weiche Größe

Die zentrale Frage lautet, wie sich Nachhaltigkeit in Kapitalisierungsraten und Diskontsätze übersetzen lässt. Bewertungsrelevant ist nicht die Moral der Maßnahme, sondern ihr Cashflow-Effekt und das Risikoprofil. Drei Mechanismen sind entscheidend. Erstens die operative Marge: Effizienzmaßnahmen senken Nebenkosten, erhöhen die Warmmietenakzeptanz und reduzieren Fluktuation, was den Nettobetriebsertrag stabilisiert. Zweitens die Vermietbarkeit: ESG-fähige Objekte erweitern die potenzielle Mieternachfrage, verkürzen Leerstandsphasen und verbessern den Vertragsmix. Drittens die regulatorische Resilienz: Sanierte Objekte tragen geringere Stranded-Asset-Risiken, was Risikoaufschläge in Diskontsätzen verringert. In Summe sinkt der Risikoabschlag auf zukünftige Erträge, was bei stabilen oder steigenden NOI den Wert hebelt. Für Stiftungen bedeutet das, dass die „Klimadividende“ einer Sanierung keine weiche Größe ist, sondern im Bewertungsschema messbar wird, sobald Betriebskosten, Leerstand und regulatorische Pfade modelliert sind. 

Wirklich stiftungsrelevant wird Bewertung, wenn sie in die Capex-Priorisierung und das Liquiditätsmanagement eines gesamten Portfolios überführt wird. Wo Analysen Defizite zeigen, setzt die Strategie an: Sanierungsfahrpläne, Repositionierung oder selektive Veräußerungen. Das verbindet Werterhalt mit Wirkungszielen, schützt Ausschüttungen und stärkt die Legitimität gegenüber Aufsicht und Öffentlichkeit.