Immobilien hatten schon immer einen besonderen Stellenwert im Stiftungskapital – als verlässlicher Wertträger mit stabiler Ausschüttungsfähigkeit. Für kirchliche Einrichtungen und Stiftungen sind sie mehr als Kapital: Immobilien ermöglichen langfristige Mittelverwendung, fördern Gemeinwohl und bieten substanzielle Sicherheit. Doch sie erfordern auch professionelle Steuerung und müssen mit institutioneller Governance verzahnt sein.

Von Diplom-Ingenieur und Diplom-Wirtschaftsingenieur (FH) Dieter Eimermacher, Geschäftsführer der EIMERMACHER Immobilienbewertungen GmbH

Institutionelle Investitionen in Immobilien sind für Stiftungen und kirchliche Einrichtungen nicht nur attraktiv, sondern vielfach essenziell. Sie dienen als stabiler Vermögensanker und ermöglichen regelmäßige Ausschüttungen zur Verwirklichung satzungsgemäßer Zwecke. Gerade im aktuellen Umfeld niedriger Zinsen stehen Immobilien im Fokus, da sie verlässliche Mieteinnahmen generieren und gleichzeitig als Inflationsschutz fungieren. Viele Stiftungen verfolgen eine konservative Anlagestrategie und profitieren besonders davon, dass Gewerbe- und Wohnimmobilien langfristig einen realen Wert bewahren und moderate Renditen abwerfen.

Bereits heute besitzen rund 60 Prozent der Stiftungen Immobilien

Die Bedeutung dieser Assetklasse zeigt sich auch quantitativ. Eine Studie unter deutschen Stiftungen ergab, dass fast die Hälfte der Einrichtungen ihr Immobilienvermögen weiter ausbauen möchte. Bereits heute besitzen rund 60 Prozent der Stiftungen Immobilien, von denen der Großteil im Wohnbereich liegt. Zugleich verwalten große kirchliche Körperschaften Immobilienbestände in Milliardenhöhe: die beiden großen Kirchen verfügen über ein Vermögen von rund 400 Milliarden Euro, inklusive umfangreicher Immobilienportfolios. Kirchliche Stiftungen wie etwa die Stiftung Schönau zeigen exemplarisch, wie Immobilien strategisch eingesetzt werden: mit hunderten Wohnungen, Erbbaurechten und Pachtflächen, die auf nachhaltige Einnahmen zur Finanzierung kirchlicher Einrichtungen zielen. Diese Organisationen verbinden professionelles Immobilienmanagement mit Sozial- und Gemeinwohlorientierung. Vergleichbare Konzepte bieten Investitionsvehikel speziell für kirchliche und gemeinnützige Einrichtungen.

Anforderungen an Professionalität sind hoch

Dennoch stehen solche Investitionen vor komplexen Herausforderungen: Eine Stiftung darf zwar grundsätzlich in Immobilien investieren, muss dabei jedoch sicherstellen, dass die Aktivitäten mit dem satzungsgemäßen Zweck und dem gemeinnützigen Status vereinbar bleiben. Die langfristige Bindung an Immobilien verlangt zudem eine solide Verwaltung und strategisches Portfoliomanagement, um Erträge zu sichern und Risiken zu kontrollieren – insbesondere in Zeiten regulatorischer oder demografischer Veränderungen. Für kirchliche Einrichtungen besteht die Herausforderung, ethische und gemeinwohlorientierte Leitlinien mit marktorientierten Renditeerwartungen in Einklang zu bringen. Kritik entsteht, wenn kirchliches Kapital in exklusive Vermietungsformen fließt oder Spekulation vermutet wird. Investitionsentscheidungen sollten transparent und werteorientiert sein, um Vertrauen zu bewahren. Die Anforderungen an Professionalität sind hoch: Governance, Risikosteuerung, ESG-Kriterien und Nachhaltigkeit müssen systematisch integriert werden. Fondsanbieter mit Fokus auf Nachhaltigkeit und institutionelle Transparenz setzen heute entsprechende Prüfprozesse und Reportingstandards um – etwa durch ESG-Governance-Strukturen bereits in der Due-Diligence-Phase.

Doch trotz dieser Herausforderungen überwiegt der strategische Mehrwert. Immobilien bieten Stiftungen und kirchlichen Einrichtungen ein robustes Fundament für Ausschüttungen zur Finanzierung ihrer Zwecke, schützen gegen Inflation und fördern intergenerative Stabilität. Im Zusammenspiel von konservativer Verwaltung und professioneller Steuerung entsteht ein Vermögen, das sowohl Werterhalt als auch gesellschaftlichen Nutzen stiftet – und damit einen unverzichtbaren Baustein im institutionellen Portfolio darstellt.

Spezialisierter Berater kann professionelles Asset- und Portfoliomanagements bieten

Ein versierter Immobilienberater mit Expertise im Stiftungs- oder kirchlichen Sektor übernimmt eine Schlüsselrolle: Er verbindet strategische Anlageüberlegungen mit regulatorischer und werteorientierter Verantwortung. Zu seinen Aufgaben gehört insbesondere die Beratung bei der Strukturierung von Immobilieninvestitionen unter Beachtung des Gemeinnützigkeitsrechts und der Stiftungssatzung. Er unterstützt bei der Auswahl rechtlicher Vehikel – etwa Familienstiftung, operatives Immobilienvehikel oder Holdingstruktur – und zeigt Wege auf, wie Immobilienvermögen steuerlich effizient gehalten und Erträge langfristig zur Zweckerfüllung genutzt werden können. Dabei geht es nicht allein um Rendite, sondern auch um die Wahrung des Stiftungszwecks im Rahmen steuerlicher Vorgaben wie Körperschaftssteuer- und Gemeinnützigkeitsrecht.

Auf technischer Ebene begleitet dieser Berater den gesamten Investitionsprozess: von der Auswahl geeigneter Objekte über Marktanalysen, Verhandlungen bis hin zur Due Diligence und Vertragsgestaltung. Im Falle komplexer Transaktionen fungiert er als Bindeglied zwischen Stiftung, Banken, Investoren und ggf. Fondsstrukturen. Dabei unterstützt er bei der Optimierung der Finanzierung, sowohl auf Ebene institutioneller Spezialfonds als auch über bankenseitige Projektfinanzierungen, unter Berücksichtigung von ESG-Standards und langfristiger Liquiditätsplanung. Ein Schwerpunkt liegt in der Implementierung eines professionellen Asset- und Portfoliomanagements. Der Berater richtet nachhaltigkeitsorientierte Governance-Strukturen ein und sorgt mit transparentem Reporting für Nachhaltigkeitseffizienz und Compliance. Dazu zählen Monitoringprozesse, ESG-konforme Bewertungssysteme sowie standardisierte Berichte nach Benchmarks wie GRESB oder CSRD – damit Stiftungen ihren gemeinnützigen Auftrag verantwortungsvoll und auditfähig umsetzen können.