Die Mietpreisbremse zählt zu den umstrittensten Regulierungsmaßnahmen auf dem deutschen Wohnungsmarkt. Ihr Ziel ist es, den Anstieg der Mieten in Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt zu begrenzen. Für Investoren bedeutet sie eine direkte Einschränkung bei der Mietpreisgestaltung, gleichzeitig aber auch eine stabile Planungsgrundlage. Eine fundierte Betrachtung zeigt, dass die Mietpreisbremse trotz ihrer Restriktionen kein generelles Investitionshindernis darstellt. Vielmehr ist es eine Frage der Strategie, wie sich Immobilieninvestments weiterhin rentabel gestalten lassen.

Von Diplom-Ingenieur und Diplom-Wirtschaftsingenieur (FH) Dieter Eimermacher, Geschäftsführer der EIMERMACHER Immobilienbewertungen GmbH

Die 2015 eingeführte Mietpreisbremse legt fest, dass die Miete bei einer Neuvermietung nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf, sofern die Immobilie in einer als angespannt definierten Wohnlage liegt. Die Geltungsdauer dieser Regelung wurde mehrfach verlängert und zuletzt bis Ende 2029 ausgeweitet. Die Bundesländer haben die Möglichkeit, Gebiete festzulegen, in denen die Mietpreisbremse gilt, wobei viele Metropolregionen und Großstädte von dieser Regelung betroffen sind. Es gibt jedoch wesentliche Ausnahmen. So dürfen Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals bezugsfertig wurden, ohne Einschränkungen vermietet werden. Auch umfassend modernisierte Wohnungen sind unter bestimmten Bedingungen von der Mietpreisbremse ausgenommen. Zudem bleibt die Miete, die der vorherige Mieter gezahlt hat, in vielen Fällen weiterhin maßgeblich, selbst wenn sie über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag.

Auswirkungen auf Mieterträge und Immobilienrenditen

Die direkte Folge der Mietpreisbremse ist die Begrenzung der Mietanpassungen bei Neuvermietungen. In angespannten Märkten können Vermieter ihre Mietforderungen somit nicht ohne weiteres an das allgemeine Mietniveau anpassen. Dies bedeutet, dass Investoren, die Immobilien in diesen Gebieten erwerben, mit einer gedeckelten Mietsteigerung rechnen müssen. Allerdings ist die Mietpreisbremse nicht mit einer generellen Stagnation der Mieteinnahmen gleichzusetzen. Vielmehr profitieren Investoren von einer langfristig stabilen Mieterstruktur. Da Mieter in regulierten Märkten seltener umziehen, sinkt die Fluktuation in den betroffenen Gebieten. Dies kann dazu führen, dass Mietausfälle und Leerstände reduziert werden, was wiederum die Planbarkeit der Mieteinnahmen verbessert. Gleichzeitig zeigt sich in vielen Städten, dass Bestandsmieten oft erheblich unter den Neuvertragsmieten liegen. Die Differenz zwischen diesen Mieten führt dazu, dass viele Mieter nicht mehr zum Umzug bereit sind, da sie andernfalls mit deutlich höheren Kosten rechnen müssten. In der Folge bleibt die Nachfrage nach Mietwohnungen auf hohem Niveau, was Investoren eine konstante Vermietbarkeit ihrer Objekte sichert.

Strategische Ansätze für Investoren

Trotz der regulatorischen Begrenzung lassen sich mit der richtigen Strategie auch unter der Mietpreisbremse attraktive Renditen erzielen. Ein entscheidender Hebel ist die gezielte Investition in Modernisierungen. Umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen können dazu führen, dass eine Immobilie von den Regelungen der Mietpreisbremse ausgenommen wird. Dies betrifft insbesondere Maßnahmen, die den Wohnwert erheblich steigern, beispielsweise energetische Sanierungen, die Installation neuer Heizsysteme oder eine Verbesserung der Ausstattung. Zudem bleibt die Nachfrage nach Neubauobjekten hoch. Da Neubauten nicht unter die Mietpreisbremse fallen, ergeben sich hier größere Spielräume für Investoren. Wer in neue Wohnanlagen oder umfassend sanierte Gebäude investiert, kann weiterhin marktorientierte Mieten erzielen. Auch Forward Deals, also Investitionen in geplante oder im Bau befindliche Objekte, bieten eine Möglichkeit, sich frühzeitig attraktive Marktchancen zu sichern. Ein weiterer Aspekt ist die Berücksichtigung von Lagen außerhalb der regulierten Gebiete. Während die Mietpreisbremse in Großstädten häufig zur Anwendung kommt, gibt es zahlreiche Regionen, die trotz steigender Nachfrage nicht unter diese Regelung fallen. Periphere Stadtteile oder Mittelzentren mit positiven wirtschaftlichen und demografischen Entwicklungsperspektiven können eine lukrative Alternative sein.

Mietanpassungen innerhalb bestehender Mietverhältnisse

Während die Mietpreisbremse für Neuvermietungen gilt, bleiben innerhalb laufender Mietverträge Möglichkeiten zur Mieterhöhung bestehen. Dies betrifft insbesondere Staffelmietverträge oder Indexmietverträge, die an die Inflation gekoppelt sind. In Zeiten steigender Inflationsraten kann eine indexierte Miete dazu beitragen, langfristig eine marktgerechte Mietentwicklung sicherzustellen. Auch Mieterhöhungen im Rahmen der gesetzlichen Anpassungsmöglichkeiten sind eine relevante Strategie. Innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren kann die Miete – unter Einhaltung der gesetzlichen Kappungsgrenzen – schrittweise an das ortsübliche Niveau angepasst werden. Ein professionelles Mietmanagement kann hier dazu beitragen, die bestehenden Spielräume optimal auszunutzen.

Mietpreisbremse als Rahmenbedingung, nicht als Investitionshindernis

Ein oft unterschätzter Faktor ist die Marktpsychologie, die mit der Mietpreisbremse einhergeht. Investoren neigen dazu, regulierte Märkte als weniger attraktiv einzustufen, was kurzfristig zu einer abwartenden Haltung führen kann. Allerdings zeigt sich in der Praxis, dass regulierte Märkte langfristig stabilere Erträge bieten, insbesondere wenn sie durch wirtschaftliches Wachstum und hohe Nachfrage getragen werden. Gleichzeitig ist nicht ausgeschlossen, dass die Mietpreisbremse in Zukunft wieder gelockert oder angepasst wird. Die politischen Rahmenbedingungen sind nicht statisch, und langfristige Investoren können von künftigen Veränderungen profitieren.

Die Mietpreisbremse ist eine regulatorische Herausforderung, die Investoren in ihre Strategie einbeziehen müssen. Sie begrenzt zwar kurzfristige Mietsteigerungen, führt aber auch zu stabileren Mietverhältnissen und einer hohen Nachfrage nach Mietobjekten. Durch gezielte Investitionen in Modernisierungen, Neubauprojekte und strategische Standortwahl lassen sich dennoch attraktive Renditen erzielen. Wer die bestehenden Regularien klug nutzt, kann langfristig von stabilen Mieteinnahmen und einer weiterhin wachsenden Nachfrage nach Wohnraum profitieren.